シニアが始める不動産投資の方法は？メリットとデメリット【投資】

不動産投資にはいくつかの方法があります。

これから検討するのであれば、どのような方法があるのか、それぞれどのようなメリットとデメリットがあるのかを知っておく必要があります。

長期間にわたって運用することになるので、それなりにリスクも伴うからです。

1.不動産ファンドのメリットとデメリット

まず手軽に始めることができるのが、不動産ファンドです。
J-RIETとしてご存じの方もいるかと思いますが、これは上場されたものとして有名です。

不動産ファンドの特徴は、少額で始めることができる点にあります。
その仕組みは、運用会社が多くの投資家から資金を募り、ビルや商業施設、マンションなどを購入して賃貸運用するということになります。

その収益を配当金として口数に応じて分配されることになります。
また不動産ファンドには償還期間が決まっているので、期限を迎えたら投資資金が返却されて終了します。

比較的短期間で運用できるのでリスクが低い点がメリットとして挙げられます。
さらに様々な不動産に投資できるので、色んな収益性の物件に分散投資できることも利点です。

デメリットとしては、運用経費がかかることから利益率が低めになることが挙げられます。

最もサラリーマンに人気があるのが、マンション経営です。
区分所有により一室を購入して、賃貸経営をする形になります。

購入にあたってはローンを組み、その返済を家賃収入で賄うことにより、資金的負担が少ないのが利点です。
新築マンションであれば、頭金を入れずに購入することも可能です。

そして管理会社に運用を任せるので、オーナーとしての負担が少ないこともメリットと言えます。
デメリットとしては、購入物件によっては空き部屋リスクが高まることで収益率が減少することがあります。

その結果、ローン返済が困難となり売却せざると得ないケースもあります。
けれども投資用マンションの場合には、売却相手も投資用として検討するので、需要が少ないこともデメリットとなります。

立地によっては人気化することにより、値上がりが期待できる物件もあります。

土地を保有している場合に多いのが、このアパート経営です。
多くの場合はサブリース契約によって一括借り上げを条件に、建物を建設するスタイルとなります。

安定した家賃収入が担保となるので、資金負担なく始めることができるのがメリットとなります。
さらに区分所有のマンションとは異なり、部屋数が多いので空室リスクが分散されることも利点と言えます。

デメリットとしては、保有する土地によっては賃貸需要が見込めるかどうかが分からない点があります。
また地方都市ほどアパート経営を始めるケースが多いので、周囲に競合が多いという場合もあります。

またサブリース経営は家賃収入がずっと保証されるわけでは無い点にも注意が必要です。
これはどの不動産経営でも共通することですが、建物が築年数の経過により劣化することで、家賃収入が減少することが理由です。

入居率の設定と資金計画をしっかり行うことで、きちんと資産形成をすることは可能です。
また相続税対策としても利用できる利点もあります。

土地を保有していなくても、中古で一棟のアパートやマンションを購入することができます。
賃貸経営を前提とすることでローンも借りることができますし、安く購入できることで収益率も高くなります。

中古物件は値下がり幅が少なくなるので、途中での売却もできる利点があります。
賃貸需要の見込める立地で物件を探せるので、利回りの高いものを購入できるメリットもあります。

ただし物件によっては、補修工事に費用がかかる場合もあるので注意が必要です。
メンテナンスにお金がかかると、収益率が低下するからです。

土地を保有しているならば、駐車場として貸し出す方法もあります。
アパートなどを立てるよりもはるかに少ない初期投資で収益を生み出すのがメリットと言えます。

また賃貸物件とは異なり、駅から遠い立地であっても需要には影響がないのが利点です。
さらに借地借家法の対象外なので、更地に戻したい場合には賃借人に退去してもらうのも簡単であるというメリットもあります。

デメリットとしては、税制上の利点がない点が挙げられます。
固定資産税や都市計画税の軽減措置がないので、多額の税金を納める必要があります。

不動産投資には土地を保有している場合や保有していない場合、建物を建てる場合や購入する場合などの選択肢があります。
基本的に賃借人からの家賃収入でローンを返済する形となりますが、ファンドのように手軽に購入できる金融商品もあります。

いずれにしても、自分にとって適するものを選ぶことが大切です。